큰돈 없이 오르는 부동산을 사는 68가지 방법

처음엔 다른 부동산 책과 비슷하게 개인의 자랑거리 위주로 책을 펼처 나갈것이라고 생각했는데,

백과 사전처름 부동산에 대해 모든 용어를 정리하는게 신기했고 생각보다 딱딱하지 않게 설명하는것이 이해가 쉽게 되었다. 

이렇게 쓰기가 쉽지 않은데 그냥 이틀만에 읽어 내려 갈수 있었던 이유가 저자의 철저한 구성과 실력 있는 문장의 힘이 아닌가 생각해본다.

우선 글을 읽어면서 어쩌면 나도 내가 아는 부동산 지식을 한 번쯤은 정리해야 하지 않을까 생각 해본다.

근데 쉽지 않을것 같다. 아직 이 분야에 너무 초보자 이니까 ㅋㅋ

1장 처음 시작하는 부동산 기초가 중요하다. 

2장 처음 시작하는 부동산, 이정도 개념은 꼭 알아야 한다.

  대지, 건축물을 건축할 수 있는 땅을 부르는 말이다.

  부지, 구조물의 지반이 되거나 될 예정인 토지를 의미

  나대지, 건출물 등 지상물이 없는 택지. 공법상의 제약이나 행정규제도

  받고 사법상의 제약을 받는 토지

  획지, 대규모 건축계획이 있어 계획의 성격이 동질적인 것과

          그 외 성격이 다른것으로 구분하는 경제 의미    

 필지, 1필지로 정할 수 있는 기준 규정에 따라 구획되는 토지의 등록 단위

 발코니, 건축물의 내부와 외부를 연결하는 건축물 외벽에 접해 부가적으로

 설치되어 있는 공간

 베란다, 아래층 지붕위세 생긴 여유공간 

 테라스, 주방이나 거실에서 나갈수 있도록 되어있는 1층의 야외 공간

 전용면적, 공동주택에서 거주자가 독점해 사용하는 면적

 공용면적, 공동주택의 주거 동의 전용면적을 제외하고 남는 부분

 

 형질변경, 토지의 형질을 변형시켜 건축물을 지을 수있는

 대지로 만드는 것으로 소규모 토지개발에 많이 활용

 지목변경, 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 변경하는 것

 지목은 땅의 가치와 가격을 결정하는 중요한 요인이다. 

 기준시가 토지와 건물의 가격을 고시 하는 것

 아파트, 연립주택 공동주택 등을 대상으로 세금을 부과하기 위해 매년 가격을 평가해 고시

건폐율, 대지면적에 대한 1층 바닥면적 합계의 비율

  예) 100평 대지에 바닥면적이 60평 짜리 건물을 건축 했다면 이 토지의 건폐율은 60%

대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율

  예) 100평 대지에 건축물 연면적이 250평짜리 건물을 건축 했다면 용적률 250%

 

 

재건축 단지 5대 원칙

 1. 입지를 잘 선택해야 한다.

 2. 대지지분이 많고 용적률이 높은 곳을 골라라

 3. 저평가 되어 있은 곳을 골라라

 4. 대단지 아파트 유리

 5. 역세권과 교육 및 편의 시설이 갖추어진 곳

 

수직증축 리모델링이라 기존 아파트 꼭대기층 위로 2~3개 층을 더 올려

기존 가구수의 15% 까지 새 집을 더 짓는 로모델링 방법이다.

 

4장. 부동산의 시작은 주택에 있다.

  좋은 아파트 선택 요령

1.  좋은 입지
2. 단지의 규모와 인기 평형대
3. 주변 학군과 편의 시설
4. 쾌적한 환경
5. 가격상승에 호재

오피스텔 투자 요령

1. 수익률을 체크 -> 시중금리보다 적어도 2배
2. 입지 및 대중 교통 접근성->강남, 강화문 여의도 신촌
3. 주거환경 및 편의시설

5장. 부동산 고수는 땅에 투자 한다.

도지역에 따라 분류되는 도시지역과 관리 지역은 부동산에서 가장 많이 활용되는 토지다.

관리지역에 비해 토지 가격이 저렴하지만 건폐율이 20% 낮고,

관리지역은 토지 가격이 자연 녹지에 비해 비싸지만 건폐율이 40%로 높다.

 

도시지역은 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되는 지역에 대해 

체계적인 개발 정비 관리 보전등이 필요한 지역이다.

도시지역은 주거지역, 상업지역 공업지역 녹지지역으로 구분된다.

 

주거지역은 전용주거지역(1~2종)과 일반주거지역(1~3종), 준주거지역으로

나누어진다.

전용주거지역은 다세대 다가국등,일반주거지역은 아파트가 주로, 준주거지역은 주거기능을 주로 하되,

상업적 보완이 필요한 경우에 지정된다.

 

관리지역이란 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역 준해 체계적을 관리가 필요한 지역을 말한다.

 

토지매입시 주의할 점

 1) 매입하는 목적을 분명히하고, 자금 계획을 잘 세워야 한다.

 2) 공적서류를 꼼꼼하게 검토 한다.

 3) 반드시 현장 확인을 해야한다.

 

토지는 4m이상 도로에 인접하고, 전면이 도로에 길게 접할수록 이용가치가 높다.

경사도가 낮은 땅을 사두는것이 유리하다. 

겨울철에 땅을 봐야 경사나 암석이

박힌 모양등의 모습을 제대로 볼수 있따.

 

6.장 경매를 모르고는 부동산 전문가라고 할 수 없다.

 

7장. 부동산에서 꼭 알아야 할 세금과 금융지식 9가지

재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 부과되고 종합부동산세는 일정 금액

이상의 부동산 소유자에게 매년 부과된다.

 과세 기준금액으로 1세대 1주택자는 공시가격 9억원, 

 다주택자는 공시가격 6억원이다.

 9/13 대책 이후 변경되어 다시 확인 해봐야 한다.

 

 상속세는 사망에 따라 승계한 재산에 대해 내는 세금을 말하는데 증여세는

 타인으로 받은 재산적 가치에대해 부과되는 세금이다.

 상속세는 사망일이 소하는 달의 말일 부터 6개월 이내에 상속세를 내야 한다. 

 증여세는 증여일로 부터 3개월 이내에 증여세를 납부해야 한다.

 

상속공제

 1. 공과금 장례비 채무 등은 공제 된다.

 2. 감정평가 비용은 공제 된다.

 3. 상소공제의 기초 공제는 2억원, 가업 또 영농상속은 추가로 공제 된다.

 4. 기타 인적 공제, 자녀공제는 1인당 3천만원,

     미성년자  공제는 500만원 x 20세 까지의 연수로 계산된다.

 5. 일과공제. 기초 공제와 기타 인적공제를 대신해 일관로 5억원 공제가 가능하다.

 6. 금융재산 상속공제다.

 7. 동거주택 상속공제다.

 

증여세는  증여재산의 가액에서 증여재산공제를 한 나머지 금액에 세율을

곱해 계산한다.

60세 이상의 부모가 18세 이상의 자녀에게 창업자금을 증여하는 경우에는 창업자금 사전상속 특례가 인정된다.

 

주택연금이란 경제활둉을 할 수 없는 고령자들이 소유하고 있는 주택을

담보로 매월 또는

계약된 내용에 따라 생활비를 보전해 노후에 안정된 주거생활을 누릴수

있도록 보장해 주는 제도이다.

 

주택연금은 만 60세 이상, 1주택자 또는 다주택의 경우 주택 합산 가격이 9억원

이하라면 가입이 가능하다.

 

주택연금은 주택 소유자는 대출금의 액수에 상관없이 사망할때까지 거주 할 수 있는 권리를 보장 받는게 특징이다.

 

수익공유형은 소득에 상관없이 초저금리로 주택 담보 대출 해주고 7년이 지난뒤 집값이 오르면 그 이익을 대출자와

은행이 나누어 가지는 상품이다.

 

고정금리형은 위험수위에 이른 가계 부채를 선제적으로 관리하기 위한 상품이다. 고정 금리로 갈아타면 이자가 절반 정도

줄어들고 소득공제 혜택도 잇다.

 

수익공유형은 주택가격이 하락할 경우 주택 소유자가 가장 큰 위험을 부담해야 한다는 문제점이 있다.

수익공유형의 매매대상이 전용면적 102m^2 로 제한되어 있다.

고정금리형은 기존 대출자중 대출이 많으면 원금과 이자를 분할상환하는데 부담이 크다.

 

8장 수익형 부동산에 투자해 알찬 임대수익을 확보하자.

 

창고임대업이랑 창고를 지어 임대를 주고 그에 따른 임대료를 받는 부동산이다.

장점: 불황을 타지 안고 수익률이 높다. 임대 수익률은 7~9% 수준

        장기 임대가 많아 공실률에 대한 고민이 적다.

        창고 임대업 시장은 계속 성장하고 있다. 

온라인 시장의 활성화로 국내물류시장이 계속 성장하고 있고,

최근 해외 직구 열풍으로 해외에서 들어오는 국제물류도 증가 하고 있다.

 

창고 임대업 투자 요령

 1. 입지별로 수익률 차이가 많고, 건축 가능한 토지의 건폐율이 낮으면, 환금성이 낮은 단점을 고려한 투자가 필요

 2. 용인, 광주, 평택, 안성 -> 여주 이천등 영동선과 중부내륙고속도로에 인접한 곳을 고려

 3. 토지를 매입하기 전에 자치단체조례와 토지이용계획 등을 확인해보고 건폐율과 용적율을 따져 본후

    어느 쪽이 유리한지 확인 해봐야 한다.

 

초역세권이라고 표현하려면 역에서 반경 500m, 10분 이내에 위치해 있어야 한다고 말한다.

 

9장. 부동산으로 돈 벌고 싶다면 부동산 정책 공부는 필수다.

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